Qui peut en bénéficier ?
Tout contribuable domicilié en France, qui acquiert entre le 1er Janvier 2017 et le 31 décembre 2017 un logement meublé neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.
Quel est le principe d'application du calcul de la réduction fiscale ?
La défiscalisation en loi Censi-Bouvard est calculée sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite d’un investissement global (possibilité d’acquérir plusieurs logements) de 300 000 € HT par an. La défiscalisation est validée une fois les conditions remplies et les obligations déclaratives réalisées.
La réduction d’impôt sur le revenu est de 11% du prix de revient de l’investissement. Elle s'étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans. Il est donc possible d'acquérir plusieurs logements par an.
Le dispositif Censi-Bouvard 2017 vous permet aussi de récupérer la TVA sur votre acquisition : vous récupérez 20% sur le prix de votre bien immobilier si l'exploitant de la résidence propose, en plus de l'hébergement, au moins trois services parmi les quatre suivants : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) est cumulable avec l'avantage fiscal Censi-Bouvard 2017. L'un n'empêche pas l'autre.
Cependant, il n'est pas possible d'amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Censi-Bouvard. Toutefois, il vous est possible d'amortir la fraction du bien supérieur à 300 000€ qui a été prise en compte pour le calcul de la réduction d'impôt maximum.
Notez que le mobilier s'amortit et ne bénéficie pas de la réduction d'impôt Censi-Bouvard 2017.
L'activité de LMNP Censi-Bouvard 2017 (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel. (Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l'investisseur.)
Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers.
Le dispositif Censi-Bouvard est concerné par le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.
Remarque : choix de l'armotissement
Il est tout à fait possible de choisir exclusivement l’amortissement du bien (prix total d’acquisition) au lieu de bénéficier de la réduction de 11%. Les loyers perçus (BIC) seront net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux pendant une période d'environ 20 à 25 ans (principe d’amortissement comptable du coût total d’acquisition de l’appartement et du mobilier, déduction de toutes les charges et frais liés au logement).
Cette option peut s’avérer être plus adaptée à votre situation fiscale…. D’où la nécessité de dresser un bilan patrimonial précis (fiscalité, objectifs…) afin de déterminer le régime le plus pertinent : régime réel ou micro-BIC.
Quelles sont les conditions...
... locatives ?
Il existe des points importants à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal Censi-Bouvard 2017 :
- Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017/li>
- Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard 2017 pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum.
- Mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa livraison.
- Le bien doit être loué meublé et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans : loyer fixé et garanti (même si le bien n’est pas loué), gestion du bien, entretien, travaux pris en charge….).
L'investissement en Loi Censi-Bouvard 2017 concerne uniquement les résidences meublées suivantes :
- Les résidences avec services pour étudiants
- Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
- Les résidences d'accueil et de soins agréées
Remarque :
Les résidences de tourisme classées ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard (fin de l'éligibilité au 31 décembre 2016) mais bénéficient désormais d’un dispositif de réduction d’impôt à hauteur de 20% des travaux effectués sous certaines conditions…
... de construction et d'éligibilité du programme ?
Il n'y a ni zonage ni plafond de ressources du locataire ni plafond de loyer en loi Censi-Bouvard 2017.
Pour être éligible à la loi, le bien immobilier doit être construit aux normes BBC : RT2012 ou BBC2005.
Peut-on louer à un ascendant ou descendant ?
Non, vous devez confier la location de votre bien à l'exploitant de la résidence.
Cependant, en résidence de tourisme, vous pouvez occuper personnellement et avec les membres de votre famille le bien ou un bien équivalent dans une autre résidence si le gestionnaire propose une bourse d'échange.
Ce qu'il faut retenir : les avantages
Sérénité : Aucune gestion, entretien pris en charge et loyers garantis par le gestionnaire (via le bail commercial signé avec ce dernier)
Possibilité de récupérer la TVA sur le montant de l’acquisition.
Rentabilité pouvant aller jusqu’à 5%.
Fiscalité avantageuses : choix entre :
- une réduction d’impôt de 11% du prix de l’appartement
- un amortissement total du prix du bien (donc perception de loyers nets d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux pendant environ 20 à 25 ans).